Кто сможет купить жилье за полцены

Реально ли приобрести квартиру за полцены при материальной поддержке государства? Какие минусы и плюсы у жилищных программ? Почему не популярна семейная ипотека и кому дадут «отцовский» капитал?

На круглом столе BN.ru «Жилищные программы. Кому поможет государство?» эксперты обсудили, какие возможности дают программы по улучшению жилищных условий и какова их роль на рынке недвижимости.

ОЧЕРЕДЬ ЗА МИЛЛИАРДАМИ

Государство закладывает миллиарды рублей на соцвыплаты, материнский капитал, жилищные займы, льготную ипотеку и прочие меры поддержки граждан, готовых решать свой квартирный вопрос. В приоритете – очередники.

Так, в Петербурге право на бесплатное жилье имеют около 140 тыс. семей (для постановки на жилищный учет нужна обеспеченность не более 9 кв. м общей площади жилья на каждого члена семьи, стаж проживания в Петербурге не менее десяти лет и т. д.). Но реально государство помогает лишь тем очередникам, кто готов тратить на покупку жилья часть собственных средств. Именно под них заточены городские целевые программы – «Молодежи – доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир», «Жилье для работников бюджетной сферы» и ряд других. Как рассказал заместитель руководителя управления методологии АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Александр Лащев, жилищные программы предусматривают самые различные механизмы поддержки, самая востребованная у граждан – безвозмездная соцвыплата, которую можно тратить на покупку готового или строящегося жилья.

Размер соцвыплаты высчитывается на основе множества параметров. В среднем она составляет 550 тыс. руб. на каждого члена семьи и под миллион рублей – для одиноко проживающего очередника. «Срок получения соцвыплаты зависит от программы и стажа очередника – чем раньше он встал на жилищный учет, тем быстрее получит бюджетные средства», – рассказывает Александр Лащев. Но есть и нюансы. Преимущественное право по всем городским программам имеют жители коммунальных квартир и многодетные семьи. Они идут вне очереди, и вот как раз им реально получить соцвыплату уже через год, максимум два. У остальных участников программ срок ожидания «матпомощи» непредсказуем. К примеру, по программе «Молодежи – доступное жилье» соцвыплаты сейчас дают гражданам, вставшим на жилищный учет в начале 80-х годов прошлого века (вернее, на учет становились еще бабушки-дедушки нынешних претендентов). «Участникам этой программы гораздо выгоднее воспользоваться другой формой поддержки – беспроцентным жилищным займом. Его и получить быстрее, и здесь нет переплаты по ипотечному кредиту, проценты по которому зачастую превышают размер всей соцвыплаты», – делится секретами господдержки Александр Лащев.

По его словам, всего на решение жилищных проблем очередников из бюджета Петербурга в этом году выделена немалая сумма в 10 млрд руб. – этих средств хватит на помощь семи тысячам семей. В будущем году власти планируют заложить не меньшие объемы финансирования, а также продлить до 2024 года все жилищные программы, действие которых заканчивается в 2020 году.

СУБСИДИЯ НА РЫНКЕ

Многие отделы продаж застройщиков давно обзавелись специалистами по работе с госпрограммами. А риэлторы уже с легкостью встраивают субсидии в самые сложные цепочки сделок на вторичке. Впрочем, сами очередники отдают предпочтение новостройкам: здесь и квартиры дешевле, и множество вариантов с полной отделкой – не надо тратиться на ремонт, которого потребует почти любая квартира «секонд-хенд». По оценке вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ольги Карповой, доля сделок с госсубсидиями на вторичке составляет лишь 2-3%.

При всем том покупка новостройки сопряжена с дополнительными требованиями и ограничениями. В частности, у выбранного жилого комплекса должна быть высокая степень готовности, а застройщик должен получить аккредитацию у оператора программы.

«По опыту предыдущих лет, при достижении высокой стадии готовности объектов – 70% – доля сделок с использованием госсубсидий у нас увеличивается до 20%. Чаще всего участники госпрограмм приобретают двухкомнатные квартиры», – рассказывает старший маркетолог-аналитик ООО «СПб Реновация» Ольга Гюнеш. В целом на участников госпрограмм ориентируются многие застройщики. По словам Ольги Гюнеш, поддержка государства позволяет гражданам приобретать жилье, не имея собственных сбережений: размера выданной субсидии, как правило, хватает на первоначальный взнос по ипотеке.

Впрочем, различные виды госсодействия можно суммировать, и в некоторых случаях у граждан получится компенсировать за счет государства 40–75% от рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

ИПОТЕКА И ДЕТИ

В последние годы приоритетом стали семьи с детьми – власти бросили на них всю мощь господдержки: материнский капитал, жилищные сертификаты, семейная ипотека... К примеру, в Петербурге семья с тремя детьми, состоящая на жилищном учете, по программе жилищных сертификатов может рассчитывать на единовременную выплату в размере 3,5–4,0 млн руб. Но немалые возможности и у неочередников. Как подсчитал директор по развитию «Петербургского дома недвижимости» Андрей Кондаков, максимальный размер помощи семье с детьми составит около 900 тыс. руб.: 453 тыс. руб. – средства материнского капитала, 150 тыс. руб. – региональный маткапитал и еще 300 тыс. руб. – компенсация на приобретение земельного участка.

При всем том, по его словам, налицо слабая осведомленность граждан – мало кто знает о всех возможностях решить квартирный вопрос с помощью государства. «К примеру, недавно проведенный нашим агентством опрос показал, что девять из десяти опрошенных никогда не слышали о программе семейной ипотеки. Почему – непонятно», – говорит он. В рамках этой программы семьи с двумя и более детьми могут взять ипотеку или рефинансировать уже имеющийся кредит по льготной ставке – 6% на весь срок кредитования. Сейчас по этой программе уже появились банковские продукты под 4,5%, а на подходе совсем неслыханные «маркетинговые» предложения – под 1% годовых.

Семейная ипотека далека от популярности и в целом не превышает 1,1% от общего объема ипотечного кредитования в стране, отмечает председатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Максим Ельцов. Это объясняется жесткими ограничениями со стороны законодателя. В частности, квартиры по этой программе нельзя приобретать на вторичном рынке жилья, а на первичном рынке это можно делать только у застройщиков-юрлиц. «Пока что все улучшения по программе носят в большей степени пиар-характер. Хотя если распространить ее на вторичку, то общие объемы кредитования выросли бы как минимум до 5%», – полагает он. Из других слабых мест – на льготные условия не могут перейти семьи, уже взявшие ипотеку до запуска программы. «К примеру, банки отказывают в рефинансировании, если часть ипотеки была погашена маткапиталом. Или квартира была приобретена по договору переуступки прав требования, а не по договору долевого участия. То есть многие семьи, которые брали ипотеку под 10%, сейчас не могут рефинансировать кредиты под 4,5%», – рассказывает Максим Ельцов.

К слову, такие же проблемы характерны и для нового, недавно запущенного государством продукта – так называемого второго материнского или «отцовского» капитала. Его можно получить при условии рождения после 1 января 2019 года третьего ребенка. Выплату в размере 453 тыс. руб. семьи могут тратить на погашение уже взятой ипотеки. Но из-за жестких ограничений законодательства и соответственно «неподходящих» условий кредитных договоров чуть ли не 30% претендентов на «второй материнский капитал», по словам экспертов, сейчас получают отказы

ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К МЕЧТЕ

Для участия в любой из государственных программ потребуется собрать внушительный пакет документов. По словам Александра Лащева, получить необходимые консультации, выбрать подходящий механизм содействия граждане могут в районных жилищных отделах или у операторов – АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» и ГБУ «Горжилобмен».

На практике граждане могут столкнуться с изрядной бумажной волокитой, множеством сложностей, и из-за различных хитросплетений решение квартирного вопроса может затянуться на годы. К примеру, полученную от государства соцвыплату необходимо будет освоить в течение календарного года. Не получилось встроить эти деньги в сделку или не успел подобрать квартиру своей мечты – соцвыплата уходит обратно в бюджет. Ольга Карпова отмечает, что некоторые нюансы схем государственного содействия непонятны даже грамотным практикам рынка и в Петербурге необходимо создание единого консультационного центра по работе с жилищными программами. «Нужна единая площадка, куда риэлтор смог бы прийти со своим клиентом. Это может увеличить информированность граждан и повысить количество сделок с использованием госсубсидий», – считает она.

Максим Ельцов, в свою очередь, полагает, что не каждый риэлтор может оказать квалифицированную помощь в осуществлении сделки с использованием субсидий. А оценить уровень агента у клиента с ходу не получится – для этого нужно повысить собственную осведомленность в теме. «Желательно, чтобы риэлтор состоял в агентстве, которое входит в одно из профобъединений. Это будет некоей гарантией качества услуги, так как такие агентства заинтересованы в постоянном повышении квалификации своих сотрудников, и в том числе при работе с государственными программами», – говорит он.

Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Жилищные программы. Кому поможет государство», организованном BN.ru.