Сомневаюсь в адекватности продавца квартиры – чем я рискую?

– Бабка-собственник, 65 лет, больная чем-то (в квартире запах мочи и лекарств везде) и не совсем адекватная, продает квартиру. Сын, наркоман на вид, представляет ее интересы. И еще долг по ЖКХ 250 тысяч. Какие могут быть последствия при совершении сделки купли-продажи с ними?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Риск в данном случае состоит в том, что если хотя бы один из этих граждан будет недееспособным, то суд может признать сделку недействительной.

Поэтому Вам нужно запросить у них справки о том, что они не состоят на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах.

Рекомендую также опросить соседей на предмет адекватности этих людей и проверить доверенность сына на представление интересов своей матери. Эта доверенность должна быть оформлена у нотариуса.

Отвечает руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО, адвокат Иван Емельянов (Севастополь):

Такую сделку могут оспорить по основанию порока воли собственника. И если по результатам такого спора продавца («бабку-собственника») на момент совершения признают невменяемой, то есть что она не отдавала отчета в своих действиях и не была в силах руководить ими, то сделка окажется недействительной. Тогда суд применит правила двусторонней реституции: право собственности на квартиру вернется к продавцу (его опекуну либо наследнику – при смерти собственника), а в Вашу пользу взыщут сумму, которую Вы оплатили по договору купли-продажи.

Учитывая, что размер задолженности по ЖКХ значительный (250 тысяч рублей) и образ жизни сына собственника не вызывает доверия, скорее всего, решение суда о взыскании в Вашу пользу денежной суммы, уплаченной по договору, будет неисполнимым. То есть фактически деньги, которые Вы израсходовали на приобретение этой квартиры, Вы не получите.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты (edin.center) Кирилл Резник:

Во-первых, к вопросу об адекватности. Если окажется, что женщина признана недееспособной по решению компетентных государственных органов, то сделку купли-продажи признают недействительной. Чтобы этого не случилось, сын должен быть не просто ее представителем, а официально назначенным опекуном. Если же она является дееспособной, а ее представитель по доверенности вдруг окажется недееспособным, последствия будут те же самые – недействительность сделки и расторжение договора купли-продажи. Вас заставят вернуть им квартиру, а их – вернуть Вам деньги. Последнее, как правило, имеет слишком мало перспектив, чтобы рисковать.

Долги по ЖКХ нельзя взыскать с новых собственников, поскольку они числятся не за квартирой, а именно за ее владельцем. То есть даже в случае суда коммунальщики смогут взыскать долги только с них. Если только это не капремонт. Долг по капремонту придется в любом случае оплатить, поэтому лучше перепроверить его долю в общей задолженности по ЖКХ.

В остальном все стандартно. При помощи выписок из ЕГРН, которые заказываются в Росреестре, необходимо убедиться, что на квартире нет ни арестов, ни обременений, ни иных ограничений. Уточните также, сколько человек прописано в квартире, потому что с их выпиской тоже могут возникнуть проблемы.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Светлана Болотская:

Одним из факторов, который влияет на действительность сделки, является способность гражданина понимать значение своих действий и осознавать их последствия.

Действующее законодательство не запрещает гражданам, не лишенным дееспособности, но страдающим различного рода заболеваниями, совершать гражданско-правовые сделки. Однако зачастую имеющееся у дееспособного человека заболевание может влиять на его способность понимать значение и последствия совершаемых им действий или даже явно свидетельствовать о его «несделкоспособности». Приобретение квартиры у такого человека сопряжено с риском оспаривания сделки в суде, в результате чего покупатель может лишиться квартиры и никогда не получить обратно уплаченные за нее деньги.

Самостоятельно разобраться в данном вопросе и подготовить такую сделку сложно, нужно обязательно обратиться за помощью к специалистам по недвижимости, которые оценят степень адекватности продавца (при необходимости с привлечением медицинских специалистов), помогут минимизировать риски, если это возможно, либо посоветуют Вам отказаться от такой сделки.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Последствия могут быть печальные. Если очень нужна квартира, то:

- Вы заключаете только нотариальный договор (нотариус запросит сведения о дееспособности);
- договор нужно заключать только с собственником; никаких доверенных лиц;
- перевод денег осуществляется только по безналу на счет продавца;
- Вам необходимо убедиться, что «бабке» есть где жить после выезда из квартиры (никто ведь не захочет, чтобы бабушка жила у него под дверью, потому что сынок забрал все ее деньги и исчез).