Прошлая доля: как заработает новая схема долевого строительства

Долевое строительство в привычном виде прекратит существовать в 2019 году. Девелоперы не получат денег покупателей, пока не выполнят обязательства. После этого должно быть покончено с бесконечными историями обманутых дольщиков, рассчитывают власти. Застройщикам предстоит непростой переходный период, который не отменяет обязательств по долгостроям. Подробнее о том, с какими проблемами начинает новый год рынок жилья, читайте в материале «Известий».

Точка отсчета
В конце декабря президент России Владимир Путин подписал закон, меняющий систему долевого строительства. Теперь застройщики не будут сразу получать средства дольщиков, а значит, не смогут неразумно тратить привлеченные средства или злоупотреблять ими и впоследствии срывать сроки сдачи объектов. Деньги будут храниться у уполномоченных банков на эскроу-счетах до того момента, пока в руках покупателя не окажется ключ от новой квартиры. Строительство будет вестись на средства, привлеченные через банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием.

Поправки вступят в силу 1 июля 2019 года. По новым правилам будут работать и компании, которые вывели проекты на рынок до этого срока. Изначально предполагалось, что нововведения коснутся только строек, начатых после вступления в силу поправок. Однако в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям приняли во внимание то, что застройщики до 1 июля 2018-го (то есть до первой волны ужесточения норм) в авральном режиме старались согласовать как можно больше проектов. А потому нужно обезопасить тех покупателей, которые решили сесть в последний уходящий поезд, иначе число обманутых дольщиков может увеличиться.

Не так быстро
Главный шаг законодатели сделали, но остается много неясностей. Участники рынка с самого начала обращали внимание, что банки не торопятся финансировать их проекты. А при введении эскроу-счетов желающих станет еще меньше — как минимум потому, что на проектное сопровождение у банков не хватит сотрудников. Когда стало понятно, что на эскроу-счета переведут и действующие проекты, тревога стала только сильнее.

В конце декабря правительство опубликовало проект постановления о том, что собирается снизить требования к банкам, которым разрешат работать с эскроу-счетами. Так, список кредитных организаций, которым доверят деньги покупателей квартир, вырастет примерно в полтора раза, пишет «Коммерсант». Вместе с этим появляются новые риски. Вероятность банкротства банка с меньшим рейтингом в разы выше, а значит, надежность проектного финансирования снижается.

Как будет определяться надежность застройщиков, пока неизвестно. Министерство строительства и ЖКХ должно к апрелю разработать порядок расчета их финансовой устойчивости. Это два норматива — «обеспеченности обязательств» и «целевого использования средств», по которым будут оценивать застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля прошлого года. Для компаний, которым документы выдали позже, будет действовать дополнительный норматив — объем собственных средств. Он не должен составлять меньше 10% от прописанной в проектных бумагах стоимости объекта.

Без подушки безопасности
Надежность новой схемы долевого строительства зависит и от страховщиков. 18 декабря Банк России запретил страховой компании «Респект» работать из-за предписания об устранении нарушений — ее уличили в откатах и задержке в выплатах. Проблема в том, что «Респект» — фактически единственный игрок на рынке страхования ответственности застройщиков (принимать взносы с конца 2017 года может и Фонд защиты прав граждан, но эта схема не до конца налажена — за год он собрал 4,6 млрд рублей). Поэтому из-за проблем с ЦБ полностью встали продажи на рынке недвижимости.

Гендиректор страховой компании Александр Артамонов отверг обвинения регулятора.

— Мы заявляем, что платим всем, где нет случаев мошенничества; более того, когда есть решение суда, вступившее в законную силу, мы платим, — подчеркнул он. — Бывают задержки платежей, которые не связаны с нами: есть определенный срок, когда решение суда вступает в силу.

24 декабря стало известно, что против гендиректора «Респекта» возбуждено уголовное дело из-за невыплаты страховых компенсаций обманутым дольщикам в Вологодской области. Об этом, по данным источников «Ведомостей», говорится в заключении Генпрокуратуры по итогам проверки ею ЦБ.

Член Совета Федерации Олег Мельниченко после того, как в верхней палате одобрили закон об участии в долевом строительстве, подчеркивал, что в переходном периоде есть определенные риски.

— [Мы] не хотим строительную отрасль оставлять один на один с Центробанком и банковским сообществом, — заявил сенатор.

Замкнутый круг
— Это никогда не закончится, никогда просто, если мы не наведем здесь порядка и не перейдем к цивилизованным способам жилищного строительства, — заявил Владимир Путин на большой пресс-конференции. — Перед отраслью стоит задача 120 млн кв. м строить. Но мы должны обязательно прекратить эту практику привлечения денег граждан с безответственным затем поведением, связанным с расходованием этих денег.