Как избавиться от ипотеки?

Что делать, если возможности выплачивать ипотеку больше нет

Золотое правило ипотечного заемщика – адекватно оценивать свои силы до оформления кредита. Неслучайно ведь банки требуют, например, чтобы выплаты не превышали 40–50% от общего дохода семьи. Но все же от форс-мажоров никто не застрахован: увольнение с работы, болезнь близкого человека, вынужденный переезд и т. д. – подобные события вряд ли можно предвидеть. Правда, в случае возникновения проблем с ипотекой многие заемщики предпочитают игнорировать их, хотя это определенно худшее решение.

Альтернативные варианты

Если с выплатой кредита возникают трудности, необходимо сразу идти в банк и совместно искать выход из сложившейся ситуации. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
Николай Гражданкин комментирует: «Всегда лучше договариваться с банком, ведь он тоже не заинтересован в признании заемщика банкротом. Как правило, банком предлагаются следующие варианты: реструктуризировать кредит или продать квартиру с погашением остатка по ипотеке. При реструктуризации переоформляется кредитный договор на новый срок – то есть клиент может увеличить срок, на который взят кредит, и тем самым снизить размер ежемесячного платежа. Если же возможности выплачивать кредит нет совсем, единственный путь – продавать квартиру и возвращать банку долг по ипотеке».

Как продать ипотеку

Хотя реструктуризация – менее трудоемкая и сложная для заемщика процедура, она подходит далеко не всем, поскольку не решает проблему радикально. Другое дело – продажа квартиры. По словам Катерины Соболевой, управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, существует три основных способа ее реализации.

Первый – продать жилье за наличный расчет. Для этого заемщику следует получить от банка разрешение на продажу, самостоятельно найти покупателя и составить нотариальный договор, в котором он обязуется оформить договор купли-продажи после снятия обременения с квартиры. Когда покупатель выплатит банку долг по ипотеке, а снятие обременения будет подтверждено выпиской из ЕГРН, участники сделки смогут заключить и зарегистрировать договор купли-продажи и покупатель выплатит продавцу оставшуюся сумму.

Второй вариант – продать покупателю, взявшему ипотечный кредит. Чтобы состоялась такая сделка, покупатель должен быть в состоянии погасить долг продавца перед банком за счет собственных средств, кредитных же денег ему должно хватить для оплаты остальной части. При таком раскладе после выплаты покупателем долга по ипотеке и снятия с квартиры обременения стороны обращаются в банк с целью оформления закладной и договора по ипотеке, а затем составляют и регистрируют договор купли-продажи. Далее продавец получает остальные средства (кредитные) через банковскую ячейку.

И, наконец, последний вариант – продажа квартиры банком. То есть банк сам выставляет квартиру на продажу и самостоятельно ищет покупателя. Сделка купли-продажи проводится через банковскую ячейку.

Если долг больше

И все же, несмотря на наличие различных путей решения ипотечных проблем, из одной ситуации вряд ли удастся найти оптимальный выход – когда долг по ипотеке превышает рыночную стоимость квартиры. В последнее время подобное происходит все реже, но тем не менее иногда встречается. В этом случае после продажи квартиры (внесение полученной за нее суммы квалифицируется как частичное досрочное погашение кредита) у заемщика остается необеспеченный долг, который он обязан выплатить по той же ипотечной ставке в течение оставшегося срока. Ежемесячные платежи при этом становятся меньше, поскольку общая сумма кредита сокращается.