Застройщикам дали финансовые поблажки, которые заставят дольщиков быть внимательнее
До конца года застройщик и дольщик смогут согласовать в ДДУ отличный от единого срок передачи без внесения изменений в проектную документацию. На что нужно обратить внимание в новых правилах?
В качестве очередной меры поддержки застройщиков в условиях санкционного давления 23 марта было принято постановление правительства № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». А 29 марта вступило в силу еще одно постановление, от 26.03.2022 № 479, регулирующее применение мер ответственности по договорам участия в долевом строительстве.
До 31 декабря 2022 года застройщик и дольщик смогут согласовать в договоре долевого участия (ДДУ) отличный от единого срок передачи без внесения изменений в проектную документацию. При этом, как считает генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова, нельзя исключать возможность продления правительством этого срока на неопределенный период времени. Застройщик вправе направить уведомление об изменении сроков строительства, его завершении или передаче объекта по электронной почте.
Управляющий партнер «Легес бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова обращает внимание* на ряд важных нюансов новых правил, которые будут действовать минимум до конца года. В частности, при существенных недостатках акт осмотра составляется только с участием специалиста, но, как подчеркивает Яна Глазунова, новых разъяснений о том, какие недостатки считать существенными, не дано. При несущественных дефекты отражаются в акте передачи, но если у сторон имеются по ним разногласия, то опять же только со специалистом. Установлен срок безвозмездного устранения, который составляет 60 календарных дней. Подача иска до истечения указанного срока не предусматривается.
В случае требования об уменьшении цены или возмещении расходов предусматривается десятидневный срок со дня предъявления требований застройщику, и только после этого возможно обращение суд. Привлеченный специалист (приемщик/эксперт/специалист) должен быть внесен в один из двух реестров: Национальный реестр специалистов или НОПРИЗ. Более того, специалист должен быть в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО. Дата осмотра согласуется в течение пяти рабочих дней со дня возникновения разногласий, но не ранее чем через три рабочих дня после дня ее согласования. Также согласуется присутствие дольщика и застройщика. Составленный акт осмотра направляется застройщику не позднее трех рабочих дней со дня проведения. Предусмотрена досудебная возможность возмещения расходов на специалиста.
Если дольщик не дал доступа на объект для устранения недостатков или для составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд. Если же дольщик уклонятся от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по истечении месяца от предусмотренной в договоре даты по одностороннему акту. Не применяется закон о защите прав потребителей, а значит, не подлежат дополнительному возмещению моральный вред и потребительские неустойки.
Комментируя новые правила, управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает: решение прежде всего объясняется тем, что в сегодняшних обстоятельствах существует угроза срыва поставок стройматериалов и оборудования, а значит, возможен перенос сроков ввода дома в эксплуатацию по независящим от застройщика причинам. Иными словами, если в период до 31 декабря 2022 года застройщик должен был достроить дом и передать дольщику по ДДУ квартиру, но в срок не уложился, никаких денег дольщик с застройщика взыскать не сможет. Ни сейчас, ни потом. «Введение такого моратория — мера не новая: аналогичный мораторий на начисление неустойки вводился правительством в 2020 году, в первую волну пандемии. Это действительно позволило финансово поддержать застройщиков и сократить их расходы на выплату штрафов», — напоминает эксперт.
