Дна не видно. Рынок недвижимости начал новое падение

Рынок строящегося жилья, традиционно показывавший хорошие результаты каждую осень, в этом году решил упасть, едва набрав высоту. Словно подбитый селезень, пытающийся улететь от опытного охотника.

Это подтверждается исследованием, которое недавно провели аналитики нашего портала – снижение цен на новостройки наблюдается уже в 22 из 70 крупных российских городов. Прежде всего, там, где цены росли больше всего в текущем году.

Околонулевой может быть только температура
Первым звоночком надвигающегося падения стало обещание председателя Центрального банка РФ Эльвиры Набиуллиной начать борьбу с околонулевыми ставками по ипотеке. По ее мнению, их размер не может быть ниже, чем ставки по долгосрочным облигациям федерального займа.

«Сейчас, может быть, многие видят, есть низкие ставки, даже близкие к нулю, так называемая ипотека от застройщиков. Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. И мы сейчас будем принимать меры, потому что во многом это введение в заблуждение заемщиков», — заявила глава Центробанка.

Сказано – сделано. Буквально на следующий день после этого заявления многие застройщики начали исключать подобные варианты из своих программ продаж. А к концу октября их не должно остаться ни у кого. Учитывая текущую платежеспособность населения, это решение стало существенным препятствием, которое в значительной степени затормозило темпы реализации новостроек.

Заемщики не могут понять, почему им стали недоступны ипотечные программы, где ниже не только ежемесячный платеж, но и, как выяснилось, общая переплата по кредиту. И в массовом порядке отказываются от запланированных сделок, предпочитая переждать запреты.

У ипотеки мужское лицо
Но основным, решающим фактором, повлиявшим на замедление продаж и вызванное этим падение цен, стала мобилизация. Кстати говоря, ее значение многими экспертами пока недооценивается. И даже наоборот, многие из них считают, что продажи вырастут. Якобы благодаря тому, что многие молодые люди начнут добровольно записываться в контрактники, чтобы за счет высоких выплат решить свой жилищный вопрос.

На самом деле, ситуация только начинает свое развитие. Люди испытали первый шок, и их текущий отказ от сделок носит скорее эмоциональный характер, чем трезвый расчет. Полноценное понимание придет потом, когда они начнут логически рассуждать и поймут, что отсутствие мужчин является проблемой в плане оформления на них недвижимости.

По статистике, в подавляющем числе ипотечных кредитов мужчины являются основными заемщиками. Это связано как с особенностями самой ипотеки, например, военной, так и с тем фактом, что сильный пол больше зарабатывает и не уходит в декрет. Что, соответственно, влияет на размер кредита и определяет заемщиков семейной ипотеки – одной из наиболее востребованных программ.

Многие банки уже поняли это, быстренько подняли ставки по ипотечным продуктам и стали отказывать в ипотеке мужчинам вне зависимости от их возраста и призывного статуса, хеджируя свои риски. Разумеется, мобилизованные тоже чисто технически не смогут получить кредит.

Учитывая, что на начало осени доля сделок на рынке недвижимости с использованием заемных средств составляла порядка 80%, нетрудно догадаться, к чему приведет этот провал по выдаче ипотечных кредитов населению.

Кризис перепроизводства или недоступность?
Доля полностью построенных, но непроданных новостроек уже побила рекорды всех прошлых лет существования государства. Пока что застройщики пытаются решить эту проблему увеличением размера скидок.

Вот что говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина»: «Снижение цен в различных формах уже происходит, но это далеко не обвал. Застройщики чаще предлагают скидки, которые заметно выросли и достигают 15-20%, хотя в среднем они по-прежнему весьма умеренные – 4-5%».

Но если к лету останутся нереализованными половина квартир или хотя бы их треть, то ни к чему хорошему это не приведет. Снижать бесконечно цены девелоперы не могут из-за себестоимости строительства, которая только растет. Начнутся массовые банкротства застройщиков. Как небольших, так и очень крупных.

Эскроу-счета в этом случае особо не помогут. Потому что желающих достраивать чужие заброшенные объекты себе в убыток будет мало. Государству придется снова брать проблемы дольщиков на себя. Деньги на счетах не пропадут, но сроки сдачи квадратных метров растянутся надолго.

Государство уже научилось поддерживать строительную отрасль в тяжелые времена. Возможно, и на этот раз все получится. Но пока никаких инструментов, которые могли бы остановить надвигающуюся катастрофу, не видно. Если только правительство не воспользуется моментом, чтобы выкупить крупный пул квартир у застройщиков по оптовым ценам и запустить, наконец, полноценную программу социального найма.