Краснодар: квартиры в новостройках могут сильно подорожать

18.04.2018
66
0
Краснодар: квартиры в новостройках могут сильно подорожать

По оценкам экспертов, произойдет это довольно резко – в течение года. Основную причину роста цен они видят во вступлении в силу корректировок в 214-ФЗ, который регулирует сферу долевого строительства.

Строительную отрасль Краснодара лихорадит. Еще недавно власти считали ее драйвером экономики и всячески поддерживали. Из-за этого конкуренция среди застройщиков до сих пор огромная, а цены на новостройки – одни из самых низких в РФ. Но сейчас ситуация кардинально меняется.

Столица обманутых дольщиков
Из-за экономического кризиса многие стройки города «встали»: девелоперские компании испытывают нехватку средств на окончание работ.

КОЛИЧЕСТВО ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ДЕНЕГ И ЖИЛЬЯ, ПО ОФИЦИАЛЬНЫМ ДАННЫМ ИСЧИСЛЯЕТСЯ СОТНЯМИ, ПО НЕОФИЦИАЛЬНЫМ – ТЫСЯЧАМИ

Далеко не всех дольщиков проблемных домов администрация Кубани включает в реестр пострадавших.

Пытаясь предотвратить появление новых «жертв» застройщиков, власти страны взялись за жесткое регулирование отрасли. Чего ждать покупателям квартир? Как изменятся цены на недвижимость в Краснодаре?

Специалисты отрасли обсудили это на пленарном заседании, посвященном вопросам перехода на проектное финансирование и развития ипотечного кредитования. Мероприятие проходило в рамках выставки «Ярмарки жилья» в краевой столице.

Банки станут посредниками
Участники дискуссии сошлись на том, что стоимость квартир на первичке однозначно «подскочит». На формирование цен повлияют несколько факторов.

Один из них – переход застройщиков на проектное финансирование. С июля этого года строительные компаниям придется отказаться от «бесплатных» денег дольщиков. По закону, платежи за покупку квартир в строящихся жилых комплексах должны будут проводиться через эскроу-счета в банках. Это такие специальные вклады, на которых деньги дольщиков замораживаются на период возведения дома. Девелопер сможет получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию. А на ведение строительных работ ему придется либо тратить собственные средства, либо брать кредит в том же банке, где лежат накопления его дольщиков.

Окончательный размер процентной ставки неизвестен. Ранее участники рынка говорили корреспонденту ЦИАН, что по Краснодару он сейчас составляет 10–12% годовых. Правда, Минстрой РФ заявлял о необходимости снижения этого показателя.

Проблема и в том, что компания должна платить проценты по кредиту, не имея денежного оборота, в течение двух лет, пока идет строительство дома. «Средняя стройплощадка рассчитана примерно на 50 тыс. кв. м жилья, стоимость возведения которых – где-то 1,5–2 млрд руб.», – приводит цифры Андрей Сигидин, генеральный директор ООО «Краснодар Сити» и депутат Законодательного собрания Краснодарского края (ЗСК). Если учесть, что сейчас ставка минимум 10%, то за пользование банковскими деньгами компания должна платить примерно 150 млн руб. в год.

Впрочем, Сбербанк как настоящий партнер говорит нам: «Ладно, мы вам выдадим еще один кредит – на уплату процентов.
Андрей Сигидин
генеральный директор ООО «Краснодар Сити»

Второй фактор, который спровоцирует рост цен: согласно требованиям обновленного 214-ФЗ, застройщик должен открыть в банке депозит, на котором будет лежать минимум 10% от сметной стоимости проекта (а это еще плюс 150 млн руб. от озвученной выше суммы в 1,5 млрд рублей).

Третья существенная статья расходов: техусловия. На условные 50 тыс. кв. метров их стоимость составит 350–400 млн руб., говорит Андрей Сигидин.

Естественно, очень немногие компании смогут позволить себе такие траты, многие из них закроются или перепрофилируются. Из-за снижения конкуренции предложения станет меньше. А это опять-таки подогреет цены на первичное жилье.

Андрей Сигидин предположил, что по самым скромным оценкам рост составит 25–30% от нынешней средней цены (47,57 тыс. руб. за кв. м). Но вообще он уверен, что самый реалистичный сценарий – подорожание примерно на 45%.

Долгая песня банков
Андрей Сигидин рассказал, как в прошлом году его компания привлекала проектное финансирование Сбербанка: «Несмотря на лояльный подход кредитора и партнерские отношения между нами, оформление длилось несколько месяцев, с марта по ноябрь».

«Причина долгого принятия решения в том,чтобанк детально анализирует финансовые документы застройщика в целях минимизации рисков для заемщиков. К нам поступает много обращений от дольщиков, которые, скажем, два года назад купили квартиру в новостройке, но до сих пор ее не получили, и вынуждены снимать жилье», – прокомментировала заявление Сигидина Елена Кудрявцева, начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования краснодарского отделения «Сбербанка».

Как ни странно, но эти оставшиеся без квартир дольщики просят именно банк разобраться в ситуации и помочь. Однако единственное, что финансовая организация может предложить им, – реструктуризировать кредит. Чтобы подобных проблем больше не возникало, крупные банки теперь проводят всестороннюю оценку деятельности застройщиков.

При этом длительное рассмотрение документов тоже влияет на удорожание будущего дома. Ведь перед тем, как отдать документы в банк, застройщик как минимум составляет смету расходов, а за много месяцев цены на стройматериалы по ряду позиций могут вырасти. Кроме того, компания должна составить проект здания и купить либо арендовать земельный участок, т. е. понести предварительные издержки. Чем быстрее она получит ответ от банка, тем «дешевле» ей обойдутся эти затраты.

Возврат в прошлое
Помимо роста цен в переходе проектное финансирование для покупателя «зарыт» еще один минус, считает глава ООО «ЧФК – недвижимость» Алексей Трушин.

Чтобы квартиры были доступны людям, застройщикам придется работать в режиме жесткой экономии. Качественные объекты не смогут конкурировать с дешевыми и будут «вымываться» с рынка. «Я уже вижу возврат к квартирам-студиям с минимальными площадями», – прогнозирует Алексей Трушин.

ОБ ИНТЕРЕСНОМ БЛАГОУСТРОЙСТВЕ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ ТОЖЕ МОЖНО БУДЕТ ЗАБЫТЬ, Т.К. ОНО ТРЕБУЕТ НЕМАЛЫХ ДЕНЕГ

Цена 1 кв. м первичной жилой недвижимости в Краснодаре сейчас очень низкая, считает эксперт. Город по этому показателю занимает 40-е место в РФ. «В таких условиях о дополнительных «бонусах» в виде развития территории не может быть и речи», – подчеркнул Трушин.

Ипотечники могут выдохнуть… Или нет?
Для ипотечных заемщиков переход на проектное финансирование – во многом хорошая новость, считает Сигидин. Ставка по кредитам на жилье снижается уже сейчас, т.к. падает ключевая ставка ЦБ. Кроме того, механизм проектного финансирования подразумевает аккредитацию застройщика в конкретном банке. А для покупателя это плюс: мало того, что упрощается процесс оформления ипотеки, так еще и ставка, опять-таки, может снижаться. Однако суммы кредитов, скорее всего, будут увеличиваться из-за роста цен на жилье, полагает Андрей Сигидин.

Тем не менее, доступность ипотеки прямо влияет на увеличение спроса на квартиры, комментирует Алексей Трушин. Это объяснимо, ведь кредиты на жилье, как правило, берут люди, чьи доходы не слишком высоки. По словам эксперта, в Краснодаре прослеживается следующая тенденция: чем ниже класс ЖК, тем выше доля ипотечных сделок в общем объеме продаж квартир.

5000 зявок на выдачу ипотеки получает каждый месяц Сбербанк в Краснодаре.

35–40% менеджеры отсеивают на самом начальном этапе. В основном это связано с просрочками граждан по другим кредитам, даже небольшим.
Краснодарское отделение «Сбербанка»

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, когда платежеспособность населения теоретически должна падать, Елена Кудрявцева прогнозирует на этот год рост объемов выдачи ипотеки (с 34 млрд руб. в 2017 году до 52 млрд в 2018-м). Банки разрабатывают предложения с еще более низкими ставками. Не остаются в стороне и застройщики, которые стимулируют покупателей различными акциями.

Как это часто бывает, новшества на рынке недвижимости двояко сказываются на его развитии. Впрочем, хочется верить, что ужесточение правил игры для строительных компаний действительно поможет избежать появления новой армии обманутых дольщиков, пусть и ценой подорожания квадратного метра.

Поделитесь с друзьями!
  • Комментарии
Загрузка комментариев...

Сервисы

Индивидуальный подбор
Это сервис включающий в себя бесплатную услугу по подбору недвижимости в Вашем городе.
Как не купить «долгострой»...
Это сервис где Вы узнаете независимое мнение эксперта по застройщикам и новостройкам Вашего города.
Узнайте историю конкретного застройщика, насколько он надежен и всю его учредительную документацию. Все о новостройках: реальные сроки сдачи, разрешительные документы на строительство и насколько та или иная новостройка привлекательна с точки зрения инвестирования.
Квартиры от подрядчиков
Это сервис где собраны новостройки с квартирами от подрядных организаций. Здесь Вы сможете приобрести квартиру с максимальной выгодой
Спросить о ценах и наличии
Это сервис где Вы можете задать любой интересующий Вас вопрос: стоимость и наличие квартир, местоположение и стадия строительства, информация о застройщике и т.д.
Ремонт
Это сервис с помощью которого Вы сможете воспользоваться услугой по ремонту и отделке Вашего дома или квартиры
Ипотечный калькулятор
Это сервис где собраны все банки с ипотечными кредитами. Выбирайте подходящие Вам условия, рассчитывайте ипотеку онлайн и оформляйте заявку
Сертификат на покупку квартиры
Воспользуйтесь сертификатом и получите 10 000 рублей на покупку квартиры
Военная ипотека
Воспользуйтесь услугой личного консультанта по Военной ипотеке
Военная ипотека
Это сервис где все военнослужащие могут найти новостройки аккредитованные под военную ипотеку и забронировать в них квартиру