Как оценить надежность застройщика за пять шагов

Покупателя при выборе новостройки сначала интересует цена и место, а надежность застройщика он рассматривает в третью очередь. И зря: все больше девелоперов испытывают финансовое недомогание. Репутация выходит на первый план.

Уже в ближайшем будущем государство обещает избавить граждан от рисков стать обманутыми дольщиками. Но еще два-три года абсолютное большинство компаний будут продавать жилье «по старинке» – по договорам долевого участия (ДДУ). А эта схема, хоть и считается надежной, не гарантирует получение квартиры в срок, а в случае банкротства застройщика ее и вовсе можно не дождаться.

Безопасность покупки – исключительно в руках будущего дольщика, поэтому он должен оценить надежность застройщика по всем параметрам.

ШАГ ПЕРВЫЙ. УЗНАЙ ИСТОРИЮ

До прихода в офис застройщика нужно в первую очередь подробно и всесторонне изучить его прошлое и настоящее. Тем более что в интернете несложно найти информацию о том, как давно застройщик на рынке, какая у него репутация, сколько сданных домов и проектов в работе, возникали ли эксцессы при их реализации. Обязательно нужно изучить форумы дольщиков и отзывы в социальных сетях – эта информация позволит нарисовать портрет застройщика.

В первую очередь надо выяснить, как часто, на какой период и по каким причинам застройщик затягивал сроки ввода новостроек в эксплуатацию. При этом не надо путать переносы сроков строительства с задержками передачи квартир дольщикам. Это два различных события, которые могут быть разнесены по времени. Затянуть на несколько месяцев сдачу дома могут и вполне надежные игроки – по вине монополистов или постоянно меняющегося законодательства. А вот если из-за продления разрешений неоднократно нарушались сроки вручения ключей новоселам, это повод усомниться в пунктуальности застройщика и обратиться к другому.

С большей вероятностью попасть в неприятную ситуацию можно, купив квартиру у небольшой и тем более малоизвестной компаний. У такой фирмы может не хватить собственного капитала и мало шансов получить банковское финансирование. А покупка квартиры в доме, который строится исключительно на деньги дольщиков – довольно рискованное предприятие.

ШАГ ВТОРОЙ. ПРОВЕРЬ БУМАГИ

У надежного застройщика и бумаги все в порядке. По закону вам обязаны представить для ознакомления любую документацию – от учредительных документов до экспертизы проекта многоквартирного дома. Нежелание что-то демонстрировать сразу настораживает: надежному застройщику скрывать нечего.

В первую очередь проверьте четыре правоустанавливающих документа. Первый – зарегистрированное в Росреестре право собственности (договор аренды) на земельный участок под застройку. Участок должен иметь правильный статус – под строительство многоквартирного дома (не ИЖС и не общественно-деловая застройка). Еще два обязательных документа – проектная декларация и разрешение на строительство. Любой нормальный застройщик сейчас размещает их в открытом доступе на своем портале или сайтах своих объектов. Четвертый важный документ – заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (ЗОС). Без него застройщик не имеет права привлекать на стройку средства дольщика. Кроме того, наличие этого документа сейчас свидетельствует о повышенной надежности застройщика – эту бумагу комитет по строительству не выдаст, если на каких-то объектах компании есть просрочки по ДДУ более трех месяцев.

Дотошный покупатель не только проверит само наличие проектной декларации, но и изучит ее содержимое, хотя это и потребует некоторого интеллектуального напряжения. К примеру, в документации указываются техусловия на присоединение к инженерным коммуникациям. Игнорировать эту информацию не следует: на рынке уже есть печальные примеры, когда построенные комплексы годами стояли «на берегу» из-за неготовности сетей. Так, к примеру, случается, если за строительство подстанций отвечает городское правительство. Чиновники, как известно, уже полностью возложили возведение всей инфраструктуры на плечи застройщиков.

ШАГ ТРЕТИЙ. РАСПОЗНАЙ ДОЛГОСТРОЙ

Куда сложнее заранее определить, не будет ли у выбранного вами объекта проблем с достройкой. Пожалуй, на сегодня один из признаков того, что застройщик не рассчитал свои силы, – это неправдоподобно низкие цены в ЖК. Поэтому лучше потратить время и сравнить прайсы соседних новостроек в данной локации. Усиленный демпинг в течение продолжительного времени указывает на то, что продажи на объекте идут плохо и денег у застройщика на завершение проекта может не хватить.

Еще один предупредительный сигнал – активное участие застройщика в судебных тяжбах с юридическими и физическими лицами. Информация об этом есть на сайтах комитета по строительству, арбитражного и городского судов и др. Если в бэкграунде у застройщика полно исковых претензий со стороны подрядчиков и дольщиков, вероятность заморозки строительной активности на площадке как нельзя более высока.

В том, чтобы граждане не пополняли многочисленные отряды обманутых дольщиков, государство сейчас заинтересовано как никогда. Новые поправки в ФЗ-214 усилили контроль в сфере долевого строительства, в том числе по «старым» проектам. К примеру, на рынке Петербурга и Ленобласти существует немало проблемных объектов с самыми туманными перспективами достройки. Но квартиры в них продолжали продавать – несведущего или, наоборот, рискового покупателя привлекали низкими ценами, а также обещаниями близкой сдачи. Теперь власти двух регионов ввели запрет на регистрацию новых договоров в новостройках, где просрочки по ДДУ составили более полугода, – это 30 петербургских и 39 областных ЖК. Списки застройщиков, которым запрещено продавать квартиры в своих объектах, уже озвучены. Покупатели жилья должны их знать – степень надежности этих застройщиков близка к нулю.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ФАЛЬШИВЫЙ ДДУ

Только договор долевого участия является надежной схемой покупки. Иные, включая пай в ЖСК (законодатель этот механизм уже запретил), несут риск для покупателя. Особенно опасны при покупке новостройки любые предварительные схемы – к примеру, сейчас есть «вкусные» предложения о продаже квартир третьими лицами, которые не имеют заключенного с застройщиком ДДУ. Ну а если сам застройщик предлагает вам оформить отношения и оплатить часть покупки через договор авансирования, бронирования, «предварительный» договор долевого участия – его офис лучше сразу покинуть.

В самом ДДУ также должен быть отражен целый ряд обязательных моментов – это четкие требования закона, которые надежный застройщик не нарушит. Один из принципиальных моментов взаиморасчетов в ДДУ – оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Кроме того, в нем должны быть четко обозначены даты ввода дома в эксплуатацию, передачи ключей новоселу, гарантийные сроки ответственности застройщика и другие подробности. И не должно быть «противозаконных» пунктов – к примеру, что цену договора застройщик может поменять в одностороннем порядке или скорректировать проект без согласования с дольщиком.

Как отмечают эксперты, почти у всех застройщиков в договорах долевого участия бывают пункты, вступающие в противоречие с законом. У надежных застройщиков таких «разночтений» должен быть минимум – чтобы убедиться в этом, перед подписанием ДДУ лучше всего обратиться к юристам за консультацией.

ШАГ ПЯТЫЙ. ПОСМОТРЕТЬ САМОМУ

Лучший способ оценить верность принимаемого решения – увидеть все своими глазами и пощупать своими руками. Картинки из интернета или офиса продаж застройщика всегда выглядят несколько иначе, чем в реальности. Нелишне выбраться на стройплощадку, чтобы посмотреть на активность работ, рост этажности и качество самого строительства. А затем посетить уже введенные в эксплуатацию очереди комплекса, в которые въехали новоселы, – нужно оценить качество их жизни.

Из живых отзывов и мнений должен сложиться окончательный портрет вашего застройщика. Надежный игрок рынка сейчас не только строит хорошее жилье, но и умеет эффективно им управлять, качественно вести обслуживание и выстраивать диалог с жильцами. Те, у кого это лучше всего получается, даже берут в обслуживание дома других девелоперов. В условиях жесткой конкуренции надежность подразумевает качество во всем.