Цены на новостройки могут снизиться еще на 5–6% в ближайшие два месяца

Как изменились цены на квартиры в Москве и Подмосковье в 2022 году и какие проекты оказались самыми продаваемыми? Аналитики Циан подвели итоги 2022-го на первичном рынке Московского региона и рассказали о тенденциях начала 2023 года.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

- Продажи новостроек в 2022 году оказались на 21% ниже, чем в 2021-м: спрос вернулся на уровень пятилетней давности. Продолжается смещение спроса в пользу столичных проектов: 59% ДДУ зарегистрировано в Москве.

- В конце прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке Московского региона достигла отметки 260,3 тыс. рублей. За год «квадрат» подорожал на 6,5%. По сравнению с 2021-м увеличение цен замедлилось.

- Застройщики все чаще предоставляют скидки: в начале 2022 года с явно заявленным дисконтом продавалось около 6% всех лотов, в конце года — около 28%. Самые высокие скидки (в среднем по региону — 13%) фиксировались в октябре, после объявления частичной мобилизации.

- Стоимость новых предложений, выходящих на рынок, стала на 13% ниже по сравнению со среднерыночными ценами. Этот разрыв увеличивается с осени 2022 года, что также ведет к корректировке среднего прайса.

- В 2022 году девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,63 трлн рублей. Это на 13% меньше, чем в 2021-м. Лидером продаж стал ЖК «Пригород Лесное» от компании «Самолет».

- По итогам года 73% всех сделок в Московском регионе было заключено с привлечением ипотеки. Это рекордный показатель. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.

- Объем предложения в конце 2022 года достиг отметки в 113 тыс. лотов и вернулся к уровню 2018-го. Конкуренция на рынке усиливается. Рост выбора на рынке связан с низкими продажами по сравнению с предыдущими годами и выводом большого количества новых лотов.

ВАЖНО

В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.

Продажи за год сократились почти на четверть
По итогам 2022 года на первичном рынке Московского региона заключено 134,5 тыс. ДДУ. Это на 21% меньше, чем в 2021-м, и на 12% меньше, чем в пандемийном 2020 году.

Спрос вернулся на уровень пятилетней давности. Среди причин снижения количества сделок — высокая база 2021 года и внешние вызовы 2022-го, которые поколебали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Московской области — на 24% относительно прошлого года (54,5 тыс. ДДУ в 2022-м). В столице показатель уменьшился на 19% (80 тыс. ДДУ).

Структура сделок в Московском регионе свидетельствует о смещении спроса в пользу столичных проектов. В 2019 году на Москву пришлось 52% сделок в новостройках, в 2020-м — 54%, в 2021 году — 58%, а в 2022-м доля увеличилась до 59%.

Внутри Москвы также наблюдается перераспределение спроса: в 2019 году на проекты в старых границах столицы приходилось 69% сделок, остальное — на присоединенные территории. В 2020-м благодаря льготной ипотеке спрос сместился в пользу Москвы в старых границах: ее доля в сделках выросла до 74%.

По итогам 2021 года из-за рекордного роста цен покупатели чаще рассматривали более бюджетные локации Новой Москвы, а доля старой Москвы снизилась до 72%.

В 2022 году вес столицы в старых границах вновь вырос до 75% за счет действия льготной ипотеки и специальных программ по дополнительному субсидированию ставки от застройщиков.

Распределение спроса в течение прошлого года существенно отличается от относительно спокойного 2021-го. В первые три месяца 2022 года спрос превышал показатели 2021-го. Рекордные для своих месяцев значения были достигнуты в январе и марте.

Начиная с апреля количество сделок приблизилось к значениям 2021 года. Так, после падения спроса в апреле на протяжении трех месяцев оно было на 42–43% ниже показателей 2021-го. С июня 2022-го интерес начал восстанавливаться, а разрыв со значениями за 2021 год — сокращаться.

В октябре на фоне объявления частичной мобилизации спрос вновь упал: количество ДДУ было на 44% ниже, чем в октябре 2021 года. К декабрю 2022-го рынок достиг уровня, до которого успел восстановиться к 21 сентября. При этом количество сделок уступало значениям предыдущего года на 28%.

Застройщики предоставляют скидки
К началу января 2023 года средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Московского региона достигла отметки в 260,3 тыс. рублей. За год цена выросла на 6,5%. Для сравнения: в 2021-м рост составил 28%. Таким образом, удорожание новостроек замедлилось.

Средние цены предложения сейчас выше, чем год назад. Правда, этот рост обеспечен прежде всего результатами I квартала 2022 года. С апреля по ноябрь стоимость «первички» практически не менялась, а в конце года она немного снизилась.

Это связано с тем, что на фоне ограничений по выдаче ипотеки с околонулевыми ставками — именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 году — застройщики предоставляют скидки, а в некоторых случаях они пошли и на прямое снижение цен лотов.

В Московской области стоимость жилья за год увеличилась сильнее, чем в Москве, — на 11% против 2%. В регионе значительный рост цен наблюдался в начале года — особенно в марте. В столице динамика тогда была сдержаннее.

В конце года в Москве фиксировалась отрицательная динамика, причем в декабре снижение составило сразу 2% за месяц. Такого резкого сокращения цен не было с конца 2015 года. В Подмосковье в ноябре и декабре 2022-го квартиры немного подорожали.

Доля лотов со скидкой выросла с 6 до 28%
ВАЖНО

В расчетах учитывались скидки, размер которых превышает 1%.

В конце года на первичном рынке Московского региона около 28% всех лотов было выставлено на продажу со скидкой. Для сравнения: в конце 2021-го таких квартир было лишь 6%.

Рост доли объявлений, в которых явным образом указаны и наличие, и размер дисконта, начался с июня. Тогда около четверти всех квартир и апартаментов в Московском регионе было выставлено на продажу со скидкой.

В последующие месяцы значение увеличивалось, достигнув 28%. В разрезе по локациям наибольшая доля объявлений со скидкой в конце 2022-го отмечена в Москве в старых границах — около 39%. В Новой Москве таких объявлений около 24%, в Московской области — 15%.

Средний размер скидки на первичном рынке Московского региона в конце года составил 10%. Это больше, чем в конце 2021-го (8%), но меньше пиковых значений за 2022 год. Самые высокие скидки (в среднем по региону — 13%) были зафиксированы в октябре на фоне снижения спроса.

В разрезе по локациям самый большой дисконт в октябре был зафиксирован в Новой Москве — в среднем 15%. В Москве в старых границах он составил 13,2%, в Московской области — 11,6%.

Новые объекты выходят на продажу со всё бо́льшим дисконтом
Новый объем предложения на первичном рынке Московского региона выходит со всё бо́льшим дисконтом к среднерыночным значениям. В целом по области разрыв в декабре составил 13%, это максимальное значение в 2022 году, которое также фиксировалось в октябре. С сентября по декабрь он составлял в среднем 11%.

Ситуация в Москве и области различается. В столице новые лоты выходили в продажу дешевле рыночных значений уже в конце 2021-го — начале 2022-го. В Подмосковье с ноября 2021-го по апрель 2022 года в Московской области новые лоты были дороже, чем в среднем по рынку. С мая 2022 года в обеих локациях динамика оказалась схожей.

С мая по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м в новых лотах столичного региона снизилась на 16%, а в среднем по рынку — всего на 2%. Таким образом, стоимость в последние месяцы показывает небольшое снижение. Происходит это в том числе за счет существенного прироста нового, более дешевого предложения.