Рынок недвижимости: прогнозы и ожидания

Центробанк РФ резко поднял ключевую ставку до 20%. Останется ли доступной ипотека и какими будут цены на недвижимость в ближайшее время, рассказывает эксперт Гильдии риэлторов Московской области, директор ипотечно-брокерской компании «Прагматика» Константин Барсуков:

— Похожая ситуация с резким подъёмом ключевой ставки с 9,5 до 17% наблюдалась в конце 2014 года. Сценарий действий Центробанка на сегодняшний день выглядит стандартно, это позволяет предсказать ход дальнейших событий, основываясь на приобретенном опыте. Хотя реалии того периода и нынешнего, вероятно, требуют другого подхода, чтобы удержать экономику «наплаву».

Что было в 2014 году
С середины декабря 2014 года до февраля 2015 года ставка находилась на высоком уровне 17%. С февраля до 4 августа Центробанк постепенно снижал ставку, и в августе её уровень достиг 11%. Снижение проходило почти в течение 9 месяцев. В следующие 12 месяцев регулятор удерживал ставку 11%. К минимуму пришли только через три года после резкого повышения.

Стоимость недвижимости в разных сегментах за этот период снизилась от 30% до 55%. К середине 2015 г. покупательский спрос достиг минимума, близкого к нулевым значениям. Восстановление покупательской активности медленными темпами началось лишь в конце 2015.

Динамика ипотечного кредитования того периода схожа с динамикой спроса. Часть банков не выдавала ипотеки, а некоторые применяли ставки 18-22% годовых. Фактически только Сбербанк и ВТБ давали ипотечные займы, ставка была около 16%. Доступность ипотеки была довольно ограниченной.

К апрелю 2016 г. ставки по ипотеке с 18% понизились до 13%. Кредит на покупку жилья можно было получить уже в 10 банках. В 1 квартале 2017 г. ипотечная ставка снизилась до 11,5%.

Для застройщиков с 2015 г. начала действовать госпрограмма финансовой поддержки в форме субсидирования ставки жилищных кредитов для приобретателей жилья в новостройках. Действовала фиксированная ипотечная ставка в 12%. В результате принятых мер спрос на жильё в новостройках, в отличие от «вторички», начал активизироваться.

Возможное развитие сегодняшней ситуации
Скорее всего, в первую очередь, стоит ждать расширения госпрограммы поддержки застройщиков. Для этого достаточно повысить максимальный размер ипотечного кредита до прежнего уровня в 12 млн руб. для больших городов, и в 6 млн руб. – для остальных. Отлично, если при этом ставка сохранится на уровне 7%, но с большей вероятностью последует её повышение до 10%.

Ожидать субсидирования ипотечных кредитов для покупки вторичного жилья не приходится. Хотя если это будет предпринято, рынок недвижимости не понесёт значительных изменений – могли бы сохраниться цены на текущем уровне и какой-то спрос. В этом случае все дальнейшие рассуждения можно было бы не рассматривать.

Анализ ситуации 2014 г. И события настоящего времени позволяют предположить два сценария последующих событий: негативный и позитивный. Несмотря ни на что позитивный сценарий тоже имеет право на существование и реализацию. Постсоветская история показывает, что развитие экономики и повышение доходов граждан возможно и при высоком уровне ключевой ставки. Для этого необходима сбалансированность и оперативность действий Правительства РФ и Центробанка.

Позитивный сценарий предусматривает снижение ключевой ставки в течение ближайшего месяца и плавное достижение уровня 12-14% (лучше – ещё ниже) к концу третьего квартала текущего года. При этом государством увеличивается объём денежной массы в обороте, а Правительство и ЦБ принимают и реализуют пакет мер государственной поддержки, нивелирующий отрицательное воздействие санкций. В этом случае рынок недвижимости особых потрясений не почувствует и сможет избежать падения по сценарию 2014 г. Первые пару месяцев возможен отток покупателей на рынок новостроек, но к концу году ситуация стабилизируется и будет более сбалансированной.

При позитивном сценарии значительного падения цен, как и их роста, не предвидится.

В настоящее все банки, кроме Сбера, прекратили выдачу ранее одобренных кредитов на вторичку. Ставки подняты на уровень 20% и выше. Одобренными кредитами по низким ставкам удастся провести сделки лишь в единичных случаях, и это будут клиенты Сбера. Так что можно сказать, что ипотека на вторичном рынке «умерла».

Также сейчас часть продавцов жилой недвижимости отменяет сделки, что может привести к некоторому превышению спроса над предложением. Но, усилиями банков, ограничивших выдачу ипотечных займов и поднявших процентную ставку, это не приведёт к взрывному спросу и росту цен.

Негативный сценарий предусматривает повторение ситуации 2014 г. И следующих за ним годов. Следует ожидать практически нулевого спроса на рынке вторичной недвижимости в течение как минимум полугода. Увеличится количество участников и сроки альтернативных сделок, цепочка станет длиннее. Например, в 2016 г. Были сделки, в которых одновременно участвовали собственники 8 квартир. Так что при реализации данного сценария 5-6 квартир будет нормой в ближайший год-полтора.

Стабилизации ситуации и снижения ставок по ипотекам для приобретения «вторички» ждать придётся до 2024-2025 гг.

Несколько лучшее положение ожидает рынок новостроек. Действующие программы господдержки помогут удерживать спрос и оставят застройщиков «наплаву», избежав кризиса. Ведь если застройщик обанкротится, дольщики получат назад свои средства благодаря эскроу-счетам, но недостроенные объекты нужно будет кому-то достраивать. Решать это придётся государству. Чтобы не доводить до крайних ситуаций, застройщиков скорее всего будут поддерживать.

Что можно ожидать по изменению цен:

1. Снижения стоимости жилья в новостройках ждать не приходится. Общий рост цен и инфляционные процессы приводят к повышению себестоимости и снижению прибыли девелоперов. Они выживут, но до приличного снижения цен на жилье в новостройках дело вряд ли дойдет.

2. Стоимость вторичного жилья будет значительно ниже новостроек.

Падение цен «вторички» имеет простое объяснение – значительная разница ипотечных ставок на приобретение первичного и вторичного жилья. Высокие ставки по ипотеке приведут к ужесточению требований к потенциальным заёмщикам, их доходам и финансовой стабильности. Ипотека перестанет быть доступной для многих категорий граждан.

Людей, обладающих свободными денежными средствами и имеющих возможность приобрести жильё без ипотеки, сегодня очень мало. Застройщики смогут отвлечь их от вторичного рынка более интересными предложениями.

Продавцам «вторички» остаётся прибегнуть к снижению цен, чтобы конкурировать со стоимостью новостроек. Основное количество приобретателей жилья использует ипотечные кредиты. Высокие ставки по ним и отсутствие льгот на приобретение вторичного жилья заставляют потенциальных покупателей делать выбор в пользу покупки квартир в новостройках. Понятно, что число «ипотечников» на вторичном рынке сокращается и подходит к минимуму. Остаётся единственный выход – снижать цены на вторичное жилье. Уровень снижения прямо коррелируется с разницей ипотечных процентных ставок и должен её компенсировать.

Например, если заёмщик берёт субсидированную государством ипотеку 7 млн руб. под 9% на срок 20 лет, ежемесячный платеж составит 63 тыс. руб. Для приобретения «вторички» ипотека выдаётся не ниже 18,5% годовых. Соответственно, при сумме ежемесячного платежа в те же 63 тыс. руб., сумма кредита составит всего 4 млн руб. (вместо 7 млн для новостроек). Получается, что стоимость вторичного жилья, чтобы оно осталось конкурентноспособным и востребованным, должна снизиться на эту разницу.

Конечно, предложенный расчёт упрощенный и условный, не берутся во внимание стоимость ремонта новостройки и другие факторы, но он чётко показывает набирающую силу тенденцию – разница в стоимости вторичного и первичного жилья будет значительно увеличиваться.

Продолжаться это будет не менее трёх лет. По их истечению, если начнутся позитивные изменения и экономика начнёт расти, можно ожидать и роста спроса среди покупателей, подъёма цен на «вторичку» и т. Д. Это мы уже наблюдали в последние годы.

По какому из предложенных сценариев будут развиваться события – напрямую зависит от действий Правительства и Центробанка. В их руках имеются все возможности для воплощения положительного, или хотя бы наполовину оптимистичного сценария. Нам остаётся наблюдать.