/
Новое интервью президента корпорации Девелопмент-Юг Сергея Иванова "Ведомостям"

Новое интервью президента корпорации Девелопмент-Юг Сергея Иванова "Ведомостям"

Добавлено: 09.08.2016

- Недавно Росстат опубликовал статистику по вводу жилья за I полугодие. Ростов-на-Дону показал отрицательную динамику, а Кубань, хоть и тоже немного упала по количеству сданных квадратных метров, но все вышла на второе место, разместившись между Московской областью и Москвой. С чем, на ваш взгляд, связана такая неоднородная ситуация?

- Ввод большого количества квадратных метров в Краснодаре связан с тем, что сдалось много объектов, которые закладывались достаточно давно. На мой взгляд, нужно оперировать не только цифрами ввода, сегодня самое актуальное – это цифры продаж. Именно цифры продаж говорят о том, что продукт востребован рынком.

Еще одна причина большого ввода жилья в Краснодаре – это высокая миграция. Сам Краснодарский край достаточно большой, в нем проживает около 6 млн человек. И это миграция как внутренняя – со стороны жителей края, так и внешняя, из других регионов. Мы смотрим статистику продаж, которая есть у нас за последние 8 лет: сами краснодарцы покупают около 40% жилья, еще 30% – это жители края, идет процесс урбанизации и идет достаточно интенсивно. В самом Краснодаре сейчас около 1,2 млн населения, то, что в последние годы население города очень сильно приросло – это факт. Еще 30% - это миграция из-за пределов края, люди едут со всей страны. В других региональных центрах этого нет, в том числе и в Ростове. И мне кажется, что миграционная составляющая – это долгосрочная тенденция для Краснодара.

В Краснодаре в последние годы был очень серьезный строительный бум. Но строить надо столько, сколько ты сможешь продать, чтобы не было затоваренности. В первом полугодии этого года мы в Краснодаре сдали девять домов – 2294 квартиры. Из этого объема к концу строительства у нас было не продано всего лишь 60 квартир. В Перми – мы сдаем шесть домов, в них 320 квартир, из них не продано всего четыре. Это говорит о том, что мы делаем продукт, который нужен рынку.

______________

В Краснодаре за 21 год «Девелопмент-Юг» сдала в эксплуатацию 75 домов площадью более 1 500 000 квадратных метров. В домах корпорации живут 17 000 семей, это около 60 000 человек, то есть 5% краснодарцев.

______________

- Как вы в целом оцениваете ситуацию на рынке жилья на юге России? И как чувствует себя «Девелопмент-Юг»?

- Для многих компаний ситуация – очень сложная. Строительством начало заниматься большое количество людей, которые, может быть, не имеют достаточно опыта и компетенций. В кризис им, конечно, очень сложно. Очень многие компании слабо понимают структуру себестоимости продукта и недостаточно работают над прибыльностью. В экономике нет чудес, бизнес не может работать в ноль, или тем более в минус.

Наши коллеги часто строят огромные дома, по 500 и более квартир. Срок строительства такого дома два года, за это время застройщик сможет продать около 40%. На момент окончания строительства остается много непроданных квартир. Маржинальность проекта при этом составляет – 10-15%. Возникают серьезные кассовые разрывы, денег на завершение проекта не хватает. Проектное финансирование для большинства компаний недоступно. Застройщик начинает демпинговать.

«Девелопмент-Юг» чувствует себя стабильно. В этом году мы начали строительство 12 новых домов. Работаем над новыми комплексными проектами в Краснодаре и других городах нашего присутствия – Ростове-на-Дону и Перми.  Очень плотно работает с риэлторским сообществом. Если говорить о цифрах продаж, то в 2014 году мы продали 170 000 м2, в 2015 было продано 117 000 м2, в 2016 мы планируем продать по оптимистичным около 120 000 м2 жилья, по пессимистичным прогнозам – не менее 100 000 м2.

Мы продолжаем снижать наш кредитный портфель. У нас сформирована финансовая подушка безопасности на случай ухудшения рыночной ситуации. Показатель долг/EBITDA у “Девелопмент Юг” сейчас меньше единицы. Это очень комфортный показатель как для корпорации, так и для наших банков-партнеров. В компании выстроена очень строгая финансовая дисциплина, касающаяся экономики строительства. Мы ведем ежемесячные отчеты по себестоимости каждого проекта, и в таком режиме отслеживаем около 40 объектов. Мы смотрим, из чего складывается структура себестоимости: строительно-монтажные работы (СМР), стоимость земли, подключений, налоги, риэлторские расходы, накладные расходы, проценты банка. Те, кто этого не делают, работают вслепую и могут не иметь завтрашнего дня.

- Если говорить о Краснодаре – где та грань стоимости, дешевле которой уже нельзя продавать?

- Если мы говорим о пятиэтажках, там цена не может быть дешевле 35 000 руб. за квадрат. Если дома 9-12 этажей и выше – цена не может быть ниже 40 000 руб., но, конечно, все индивидуально – зависит от стоимости земли, стоимости сетей.  Строительно-монтажные работы последнее время показывают рост связанный с увеличением стоимости основных строительных материалов. Сейчас очень высокие затраты – это сети. Если раньше мы считали приемлемой стоимость сетей и подключения на квадратный метр около 1500-2000 руб., то сегодня эта цифра приближается уже к 4000 рублей на квадратный метр.

Когда я вижу примеры откровенного демпинга и неоправданного снижения цены, у меня сразу возникают мысли: «Либо люди не понимают этого, что очень плохо и рискованно, либо это эффект пирамиды, когда новыми объектами они пытаются закрыть кассовые разрывы на старых объектах». Здесь финансовая дисциплина должна быть очень и очень жесткой. Нужно уметь оперативно реагировать на изменения в цене строительных материалов или иных факторов. Эту работу должны делать сильные финансисты, а зачастую в компании сидит бухгалтер, который просто сводит цифры и отчеты по факту. В этом кроются значительные риски.

Я считаю, что маржа меньше 10% в строительном бизнесе это это плохо. 15% - это нормально. А чтобы компания могла развиваться, то прибыль должна быть на уровне 20-25%. У нас есть объекты и с прибыльностью 4000 руб. на квадратный метр, то есть около 10%. Но это скорее исключение. Такими могут быть единичные объекты, обычно при большой комплексной застройке это первые дома, на которые ложится основная нагрузка по сетям и по иным обременениям. Мы считаем, что нормальной должна быть прибыльность 8000-12000 руб. на квадратный метр.

Каждый объект должен быть прибыльным.

Еще одна проблема – очень многие компании живут еще рынком продавца, а рынок продавца давно закончился, многие не хотят это понимать. Сегодня нужно проектировать и строить только то, что нужно потребителю. Строить с высоким качеством, не возводя стены, а создавая среду для комфортной жизни. Каждый следующий проект должен быть лучше предыдущего.

В Краснодаре работает больше сотни строительных компаний, мы мониторим рынок, и видим, что у большого количества компаний, в том числе и из десятки крупнейших, есть сложности. Очень многие стройки стоят, многие застройщики переносят сроки сдачи объектов. Проблема в том, что реальных предпосылок для оживления рынка пока нет, и скорее всего, в ближайшие год-полтора улучшений не предвидится.

- А у вас какая доля ипотечных продаж сейчас?

- У нас доля ипотечных сделок по итогам первого полугодия составляет чуть больше 50%. Есть два главных игрока – Сбербанк и ВТБ24, два основных наших партнера. Причем клиенты пользуются сегодня ипотекой не только для приобретения доступных квартир, но и квартир бизнес-класса. В первом случае ипотека является необходимым инструментом для увеличения бюджета покупки, во втором, ипотека позволяет приобрести недвижимость более высокого класса не отвлекая деньги из собственного бизнеса.

- Достаточно ли средств дольщиков для финансирования стройки, или необходимо привлекать деньги банка?

- Для того, чтобы обезопасить свой бизнес, каждый застройщик должен иметь надежных финансовых партнеров, я имею в виду банки. Может возникнуть кассовый разрыв – рынок встал или продажи идут не совсем так, как рассчитывал, и ты понимаешь, что нужно закончить строительство, ты привлекаешь финансирование. Самое оптимальное на сегодняшний день – это проектное финансирование. Открыл и либо не берешь, либо берешь по необходимости. Если брать бюджет проекта – на проектное финансирование может приходиться 10-15% от общего объема бюджета – и ты можешь выходить на рынок с интересной ценой. При этом застройщик интересен банку потому что поставляет банку ипотечных заемщиков.

- Что сейчас может изменить ситуацию в лучшую сторону на рынке недвижимости?

- Я ожидаю, что после думских выборов в сентябре будут инициативы, которые должны оживить рынок. Сегодня строительная отрасль является локомотивом экономики, наряду с сельским хозяйством.  И если сельское хозяйство может быть локомотивом из-за импортозамещения и благодаря соответствующей поддержке государства, то для поддержания застройщиков в первую очередь нужна доступная ипотека. В  2016 году ожидается инфляция на уровне 7-8%, в следующем году на уровне 4-5%. Инфляция снижается, это значит, что может быть снижена и ключевая ставка.  В этом случае, процент по ипотеке также должен быть ниже. Я считаю, что ставка в 9% может значительно расширить круг потенциальных покупателей жилья. Для особых категорий граждан - врачей, учителей, молодых семей, работников бюджетной сферы можно было бы увеличить субсидирование, чтобы ставка для них была в пределах 6-7%. Если ипотека будет доступной большому количеству россиян, объем продаж квартир вырастут и строительная отрасль получит мощный импульс в развитии.