/
Сергей Иванов: Цена на квартиры будет расти

Сергей Иванов: Цена на квартиры будет расти

Добавлено: 24.06.2016

Сергей Петрович, как сейчас обстоят дела в целом в строительной отрасли, и как на них повлиял кризис?

Мы с вами встречаемся в очень сложное, но интересное время – время перемен. Оно непростое в целом для экономики страны и для строительной отрасли в частности. Именно сейчас происходят многие изменения, которые назрели уже давно и очень нужны. Рынок недвижимости серьезно сократился – не просто на проценты, а в разы. И все компании, которые не совсем профессионально вели свой бизнес, которые совершали много ошибок, они уйдут. Плюс в том, что все, кто останется, станут более профессиональными.
Почему же так происходит?

К сожалению, еще не все застройщики поняли, что рынок продавца закончился несколько лет назад, сейчас настал рынок покупателя. Бизнес, которым мы занимаемся, это сложный процесс, он включает, по нашим подсчетам, более шестидесяти подпроцессов. И если какой-то из них разрывается, в конечном итоге нет и продукта. К сожалению, очень большое количество участников рынка, придя в сферу строительства, имели очень слабые знания о ней. В кризис ко многим из таких компаний пришло понимание, что это не то, чем они хотели бы заниматься и сегодня они рассматривают варианты выхода из строительной отрасли после завершения текущих проектов.

Как сегодня чувствует себя "Девелопмент-Юг"?

Как и в целом на рынке, у нас тоже снизились показатели по продажам, но это снижение не критичное, и компания продолжает спокойно и стабильно работать. У нас нет ни малейшей задержки по срокам сдачи объектов. Более того, в первом полугодии этого года мы по графику завершаем строительство сразу девяти домов. В истории "Девелопмент-Юг" такого события еще не было. И, что еще более важно в текущей ситуации, мы закладываем и строим новые дома.

Мы благополучно проходим сегодняшние кризисные явления благодаря нескольким факторам. Во-первых, мы предлагаем рынку выверенный и востребованный продукт, именно то, что нужно здесь и сейчас. Во-вторых, наше предложение разнообразное – от доступных квартир до жилья бизнес-класса. В-третьих, клиент имеет возможность выбрать квартиру как в предчистовой отделке, так и с готовым ремонтом. Несколько лет назад мы начали продавать квартиры с отделкой "под ключ", и в кризис это оказалось очень востребованной опцией, тем более что качество нашей отделки значительно отличается от всего, что есть на рынке. Ну, и конечно, очень важным фактором для наших клиентов является репутация "Девелопмент-Юг". Причем в кризис значимость этого фактора существенно выросла.

Помогает ли продажам поддержка государством ипотеки? И как вы вообще относитесь к этой схеме?

В кризис доля продаж по ипотеке значительно увеличилась. К поддержке ипотеки государством отношусь, конечно, положительно. Бюджет в стране сегодня дефицитный, и если не поддерживать строительную отрасль, налоги от нее значительно сократятся. На мой взгляд, драйверами экономики могут стать строительство и агропромышленный комплекс.

Сегодня большинство банков выдают ипотеку с государственной поддержкой по ставке 12%. Это нормальная ставка, но по-моему мнению, для потребителя ставка выше 10% – это психологический барьер. И если бы ставка была ниже десяти, то это дало бы существенный импульс для повышения активности покупателей. Поэтому сегодня с банками-партнерами мы ведем переговоры о том, чтобы запустить совместную программу субсидирования ипотечной ставки, и сделать ее ниже. Судя по тому, какие задачи ставит руководство страны, через некоторое время, я убежден, ставка на ипотеку будет снижена до уровня 9–10%. Это значительно оживит рынок жилья.

Каким образом покупателю определиться, можно ли доверять компании?

Нужно внимательно смотреть на историю строительной компании, на ее реальную репутацию. В сегодняшних условиях надо еще обязательно посмотреть непосредственно на строительных площадках на динамику строительства в течение нескольких недель. И, конечно же, важным фактором при выборе застройщика являются цены. Сегодня это особенно актуально. Большие скидки и откровенный демпинг со стороны застройщика – это сигнал о том, что дела у него идут плохо и нужны продажи любой ценой. Но снижение цен – это путь в никуда. В экономике не бывает чудес. Не может качественное, построенное по всем нормам жилье стоить столько, сколько некоторые застройщики предлагают. Но если компании вынуждены заниматься таким недобросовестным демпингом от безысходности, то их клиенты несут им деньги добровольно, просто надеясь, что именно с ними ничего плохого не случится. Люди до сих пор продолжают верить в чудеса. Да, некоторые из таких застройщиков предлагают на первых этапах низкую цену, рассчитывая наверстать потом. Но не всегда это получается, и экономика проекта просто не складывается. К ценообразованию нужно подходить с максимальной скрупулезностью!

Какой тогда должна быть стоимость квадратного метра?

Себестоимость строительства складывается из трех основных факторов: стоимость земли, стоимость подключения к сетям и, собственно, сама строительная себестоимость. Есть еще несколько важных статей, например, затраты на продвижение, оплата услуг риэлторов и некоторые другие. Но самыми существенными остаются первые три. Если сложить вместе все эти факторы, то получится, что жилье малой этажности, например, пятиэтажки, не могут стоить меньше 35 000 рублей за метр. Высотное жилье должно стоить в диапазоне от 45 до 50 тысяч рублей за метр. При этом строительные компании должны думать и о завтрашнем дне, закладывая определенную норму рентабельности.

То есть многие демпингуют, и работают себе в убыток. Вы не раз предсказывали быстрое закрытие таким компаниям, сбываются ли ваши прогнозы?

К сожалению, да. Строительство – очень наглядный процесс. Если проехать в будний день по городу, то можно увидеть некоторые стройки, где работы ведутся либо очень вяло, либо не ведутся вообще. Демпинговать – это политика на один день: лишь бы пришли хоть какие-то деньги. Но что будет завтра?
Подводя итог беседы, хочется услышать, каковы, по вашему мнению, перспективы рынка недвижимости на ближайшие несколько лет?

Я считаю, что для большого количества строительных компаний ближайшие год-два будут очень сложными. Они будут находиться на грани выживания. Что касается покупателей недвижимости, то с одной стороны происходит повышение их требований к самому жилью, а с другой им надо становиться все более осторожными и взвешенными в выборе компании-застройщика, которой они доверят свои деньги. Также могу отметить, что сейчас лучшее время для покупки жилой недвижимости, потому что очень скоро цены начнут расти. Для этого есть все предпосылки. Во-первых, идет постоянный рост цен строительных материалов, во-вторых, снижается объем предложения, в-третьих, за пару кризисных лет сформируется отложенный спрос на жилье, и при малейшем улучшении ситуации в экономике, этот спрос выйдет на рынок.