/
Приплыли с ипотекой

Приплыли с ипотекой

Добавлено: 14.09.2016

Проблема валютных ипотечников, возникшая из-за кризиса и обвала рубля, стала достоянием всей страны. Однако есть еще одна категория ипотечных заемщиков, которые тоже мучаются, но куда хуже известны широкой публике. Эти люди счастливо брали до кризиса ипотеку по так называемой плавающей ставке.

Экономика падает, ставка — растет

До кризисов, что 2008—2009 годов, что нынешнего, в моде была не только валютная ипотека, но и изысканная рублевая — по плавающей ставке. У этой категории заемщиков, поверивших в стабильность экономического состояния России, проблемы чуть менее масштабны, нежели у «валютчиков». Их взносы по кредиту выросли не в два-три раза, а на каких-то 10—20 тыс. рублей в месяц. Но если у них и раньше ежемесячный платеж составлял тысяч 40—50, можно понять, что сейчас таким заемщикам приходится отдавать по кредиту чуть ли не всю заработную плату.

Ипотекой с плавающей ставкой развлекались в 2006—2007 годах многие банки. Есть среди них те, кто уже давно ушел с рынка — Сведбанк, ДжиИ Мани Банк или банк «Кит-Финанс». Но есть те, кто жив, здоров и продолжает заниматься ипотечным кредитованием. В частности, «ДельтаКредит» и ВТБ 24. Понятно, что сейчас они уже отказались от программ ипотеки с плавающей ставкой, но клиенты, которые успели такие кредиты взять, у них до сих пор есть. И до сих пор мучаются.

Переменная ставка по ипотеке является распространенной мировой практикой и в развитых странах используется достаточно широко, говорит старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов. Но в условиях недостаточно стабильной экономической ситуации, прежде всего в долгосрочной перспективе, крайне сложно спрогнозировать риски. «Проще говоря, ставка по кредиту зависит от экономической ситуации. Ее изменение может обернуться для клиента как улучшением, так и ухудшением условий обслуживания кредита. Выбор между фиксированной и переменной ставкой зависит от индивидуальных предпочтений клиента, например его риск-аппетитов», — поясняет банкир.

Игра первая. В MosPrime

Что такое плавающая ставка? Плавающая ставка по кредиту определяется на основе единого общепринятого индекса, к которому добавляется фиксированный показатель. Самым известным индексом этого семейства индикаторов на международном финансовом рынке считается LIBOR (London InterBank Offered Rate). К российскому рынку этот показатель всегда имел очень опосредованное отношение, так как связан прежде всего с определением цены денег на мировых рынках.

Поэтому в апреле 2005 года российская Национальная валютная ассоциация (НВА) начала рассчитывать новый индикатор — MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Индекс рассчитывался на основе ставок размещения рублевых кредитов и депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.

Поэтому можно сказать, что люди, взявшие кредит у банка на покупку жилья по ставке MosPrime плюс N, верили в миф, что наши банки первого эшелона будут давать друг другу межбанковские кредиты очень дешево — и очень долго, примерно лет 15—20 (именно таков средний срок жизни ипотечного кредита в России).

Так, одна заемщица банка «ДельтаКредит», взяв в банке ипотеку в 2011 году, на днях осознала, что период, когда по кредиту действовала фиксированная ставка, то есть пять лет, — истек. И теперь ее ежемесячный платеж банку увеличился на 30% — или примерно на 10 тыс. рублей в месяц. Потому что кредит брался по плавающей ставке, которая определяется по формуле: ставка индикатора MosPrime на срок в три месяца (так называемый MosPrime 3 М) плюс фиксированный показатель. На это друзья женщины сказали ей: «Виновата только ты. Ты приняла решение брать плавающую ставку. Это почти то же самое, что и кредит в валюте, так что радуйся, что легко отделалась. И ищи другой банк, где тебе рефинансируют кредит».

Если в июле 2008 года и в марте 2010-го ставка трехмесячного MosPrime была в районе 6%, то, например, в марте 2009 года она доходила почти до 30%. Если в кредитном договоре у человека указано: «значение MosPrime плюс 6,25», то это значит, что в июле 2008 года кредит ему стоил порядка 12% в год, а в марте 2009-го — уже все 36% годовых.

После кризиса 2008—2009 годов большинство клиентов, взявших займы с плавающей ставкой, смогли пройти их реструктуризацию и получить на остаток задолженности кредит по фиксированной ставке. Но банки не перестали выдавать кредиты по плавающей ставке. Почему? Потому что им это удобно, так как фондирование банки получают на рынке все под тот же MosPrime — плюс маржа. И клиентам выдают так же: MosPrime с небольшой маржой плюс маржа, из которой формируется доход банка. Фактически это классический пример того, как риск полностью перекладывается на клиента.

Вероятность того, что на рынке ставка вырастет, никогда не была нулевой. А кризис 2008—2009 годов показал, что как раз с большей вероятностью ставка будет лишь расти.

Вот и у клиента банка «ДельтаКредит» ставка по ипотеке была 11,5%, а с 1 октября 2016 года придется погашать остаток ссудной задолженности по ставке 17,14%. Поэтому и сумма платежа выросла на 10 тыс. рублей. Как говорит заемщица, если бы не старалась погасить в течение первых пяти лет максимум долга, сейчас пришлось бы отказываться от квартиры.

В линейке банка «ДельтаКредит» действительно был продукт с комбинированной процентной ставкой, сообщил порталу Банки.ру заместитель руководителя Центра операционного блока этого банка Сергей Илюткин. Он подтвердил, что ставка по такому ипотечному кредиту фиксируется на первые пять лет, в течение оставшегося срока платится фиксированный процент плюс MosPrime 3M.

Значение ставки MosPrime 3M на 17 августа 2016 года составляло 10,89%. Данную ставку сегодня формирует Национальная финансовая ассоциация (НФА).

В Нордеа Банке, российской «дочке» скандинавской группы Nordea, ипотеку с плавающей ставкой выдавали до того, как банк свернул все свои розничные программы весной 2014 года. То есть фактически банк перестал выдавать такие кредиты всего два года назад. Плавающая ставка по кредитам может формироваться различными способами. Она привязана либо к индексу MosPrime, равному котировке, указанной на соответствующей странице в системе Reuters, либо к ставке рефинансирования ЦБ РФ, говорит директор департамента по работе с физическими лицами Нордеа Банка Роман Слободян. При этом он отмечает, что в ипотечном портфеле Нордеа Банка есть ипотечные кредиты с плавающей ставкой, и плавающая ставка в банке привязана именно к значению MosPrime.

Буква поменялась, кредит остался

За несколько лет жизни ипотечных кредитов с плавающей ставкой изменилась ассоциация, которая рассчитывала значение индикатора MosPrime. Если раньше это была НВА — Национальная валютная ассоциация, то теперь ставку считает НФА — Национальная фондовая ассоциация. В аббревиатуре изменилась всего одна буква. Но с точки зрения буквы закона это значит многое. Поскольку изменилось юридическое лицо, банк вправе не признать его котировку той, которая была в момент заключения с клиентом банка соглашения о кредите.

«Согласно условиям программы, в случае невозможности установления ставки MosPrime 3М используется ставка MIBOR, в случае невозможности установления ставки MIBOR по причине прекращения ее расчета Банком России — используется ставка рефинансирования ЦБ РФ», — поясняет Сергей Илюткин. Правда, отмечает специалист банка, «ДельтаКредит» принимает то значение ставки, которое рассчитывает НФА. Продукта, в котором ставка сразу привязана к значению ставки рефинансирования ЦБ РФ, в банке не было и нет.

Хорошо, что и «Дельта», и «Нордеа» признали ставку от НФА легитимной. А ведь могли и не признать, так как смена площадки, рассчитывающей ставку, — это серьезная юридическая коллизия. Вот и могли бы банки привязать новую ставку по давно действующему кредиту и к MIBOR, и к ставке рефинансирования, как следует из договора. При этом и ставка рефинансирования за последние пять лет претерпела серьезные изменения.

Игра вторая. В учетную ставку

Но есть банки, которые выдавали кредиты с плавающей ставкой, базой которой была величина, отличная от значения MosPrime. Например, ВТБ 24.

ВТБ 24 перестал выдавать кредиты с переменной ставкой в начале 2014 года. Размер процентной ставки складывался из размера ставки рефинансирования и фиксированной надбавки, рассказывает Андрей Осипов. По его словам, в соответствии с условиями продукта ставка пересматривалась два раза в год — 1 апреля и 1 октября. При этом заемщик мог выбрать срок моратория, на протяжении которого ставка не подлежала пересмотру: год, три или пять лет.

Ставка рефинансирования Банка России много лет существовала сама по себе и не была ориентиром для финансового сектора — ЦБ никогда не давал банкам денег в долг под эту ставку. Сегодня ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке и составляет 10,5% годовых. А в декабре 2014 года ключевая ставка доходила и до 17% годовых. То есть клиенты ВТБ 24 в этот период платили по своим ипотечным кредитам под 25% годовых.

Банк России и сегодня не торопится резко снижать эту ставку, так как главная задача ЦБ — борьба с инфляцией. А низкая цена на заемные деньги как раз по логике рост цен и подогревает.

Население не готово к таким продуктам, как ипотека с плавающей ставкой, отмечает Андрей Осипов. «Поведение таких клиентов будет во многом похоже на поведение валютных заемщиков: когда им это выгодно, люди воспользуются более привлекательным, но и более рискованным продуктом. А в случае реализации риска и роста платежа они начнут говорить, что не виноваты, платить повышенные платежи не могут и будут требовать реструктуризации кредитов на льготных условиях».

Программы с плавающей ставкой пользовались большим спросом у наших клиентов в 2008—2014 годах, а в 2015—2016 годах клиенты предпочитают фиксированную ставку, говорит Сергей Илюткин из «ДельтаКредита».

Банки готовы признать, что эксперимент с плавающей ставкой по ипотеке был неудачным — как и эксперимент с валютными жилищными кредитами. Но при этом все банки как один забыли, что эксперимент они проводили на живых людях. Большинство и термина такого — «риск-аппетит» — в момент получения кредита не знали. И уж тем более не оценивали величину своего личного аппетита к риску.